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2017上半年北京商业地产数据报告:四大商圈竞争激烈

观产业

中商产业研究院2017-10-10

最近几年“逃离北上广”成为经久不衰的热门话题,很多人的“梦想”在高房价、拥堵、雾霾等限制下破灭,于是逃离北京,到二三线城市寻找自己的诗和远方。北京在这个话题面前,仿佛变成了大家眼中的苟且,扼杀梦想的刽子手。但实际上,2017年的北京依然充满着梦想,并且让自己的梦想在这里催生发芽成长。而好租,作为北京梦想的旁观者、参与者、见证者默默记录下一切。

据北京市统计局数据今年上半年数据,北京市小微服务业样本企业资产总计462.2亿元,同比增长25.9%,增幅比2016年年末快16.5个百分点。其中,户均营业收入最高的商务服务业是最低的管道运输业的22倍。而伴随小微企业的发展,好租用一份《2017上半年北京商办市场存量及客户画像报告》教你迅速读懂小微企业的真实需求及北京商业办公租赁的变化。

一、小微企业充满活力、资本在核心商圈周边快速流动

1、小面积房源需求量增加

100-300平米面积的房源需求一直增加。100平-300平之间的房源需求,不管在核心商圈、核心商圈周边,还是新兴商圈都比去年上半年均有所增长,成为商业办公选址需求的主力,从发展规模来看,需要这样小面积的企业并不大,属于小微企业的范畴。

2、核心商圈周边是小微企业首选之地

小微企业的人数,大多均在100人以下。核心商圈公司规模在100-199人,核心商圈周边公司规模20-99人,新兴商圈为20人以下或200人以上。核心商圈周边成为小微企业的首选之地。

而从好租提供的2017年上半年北京融资企业分布图可见,几大核心商圈周边融资分布已超过核心商圈的总和,核心商圈周边成为“发展中”企业的剧集区域,成为资本的活跃区域。

3、3-4元是小微企业是小微企业可承受的价位

核心商圈周边聚集大量的20-99人规模的公司,300平以下的需求面积,融资企业聚集,资本活跃,一切的数据均符合小微企业的特性,可见,核心商圈周边受到小微企业偏爱——价格上低于核心商圈,交通及其他便利度又高于新兴商圈。核心商圈客户预算租金在4元/月/平米以上,核心商圈周边为3-4元/月/平米,新兴商圈在3元/月/平米以下。

小微企业的增加与核心商圈周边的发展相辅相成。微企业的聚集更是促进了核心商圈周边区域的发展,而核心商圈周边区域适宜的价格、便捷的交通为小微企业的发展也提供了最基础的保障,让小微企业迅速壮大。那这部分小微企业,又具有什么样的特征?

从小微企业的发展来看,互联网和相关服务、生态保护和环境治理业、商务服务业对营业利润增长的贡献率位居前三,分别为153.0%、138.0%和117.0%。由此可见,科技产业及服务业,仍然迅猛发展。增幅最大的为租赁与商业服务业,达到18.1%,增加了25.9万名从业人员。

二、北京四个商圈竞争激烈:有梦的地方就有江湖

有人说,北京有雾霾、有堵车、有限购、喧嚣浮华 粗暴突兀,但是,这些从没影响过这个城市的发展。北京就像一个上进的青年,拥有着悠久的历史文化背景,从不固步自封,依然奋力前行。从2016年开始,一系列的城市规划发展举措在政府政策的作用下,北京的到底发生了哪些变化呢?

政策回顾

2016年7月10号北京市委全会正式宣布,北京市四套班子和所有委办局整体搬迁到通州区潞城镇。以后北京四环以里的地区归中央直管,北京不再投资建设,4环以外归北京市管理。

2017上半年,伴随着雄安新区的设立,以及对开墙打洞的治理,专业市场的疏解等措施,共同促进一个大目标:那就是围绕“四个中心”定位,疏解非首都功能,建设国际一流和谐宜居之都,发展京津冀都市圈。

据好租数据显示,2017年上半年,望京、CBD国贸、中关村和上地为四大租赁热区。上地和中关村区域主要以IT、通信、电子、互联网行业为主,CBD国贸依然以金融业为主,望京区域除了互联网科技行业外,服务业也聚集于此。

中关村硅谷宝座动摇:上地、望京争夺战

中关村硅谷地位为何“不保”?

以前提起中关村,大家第一反应则是,北京的科技中心,中国的“硅谷”。中关村坐拥最丰富最优质的高校资源。搜狐、百度、新浪崛起于中关村。而海龙、鼎好两大电子城见证了中关村的鼎盛时代。在过去几年里,很多互联网公司跑马圈地,发展迅猛,甚至人数动辄上万,互联网行业已经成为一个劳动密集型行业。而中关村地区,已经很少有能容纳大型互联网公司的空间和新楼盘。供给不足需求增加,导致中关村租金居高不下,中关村租金平均租金达到10元/平米/天,这个价格对于大部分创业型互联网公司及大规模的互联网公司来说都难以接受。中关村“硅谷”地位正在被上地及望京争抢。

第一梯队金融街,平均租金18~20元/平米/天。

第二梯队亚运村、CBD商圈、中关村,平均租金约10元/平米/天。

第三梯队望京、丰台科技园周边、丽泽商圈,租金5~8元/平米/天。

第四梯队亦庄开发区,租金3~3.5元/平米/天。

图说:北京市各商圈写字楼租金走势

望京、上地竞相争夺“中国硅谷”

但随着2016年腾讯、网易和新浪搬迁到上地,大的互联网企业都已经聚集在西二旗的中关村软件园周围。同样在2016年,阿里巴巴北京分部搬迁望京最豪华的办公楼,望京区域开始汇聚了小米、360、美团等一众互联网公司。上地、望京谁将成为中国“新硅谷”?

望京:CBD的后花园是否会登堂入室超越CBD?

望京区域去化率超过CBD区域

2017年上半年,亦庄开发区、CBD及周边区域保持了最大的月平均供应面积,但在去化方面呈现出两极分化的态势。亦庄开发区的去化依旧呈现出较为缓慢的态势。上半年,望京商圈及周边区域表现抢眼,去化率最高并超过了CBD区域。

望京:北京的窗口,客户占比仅位列于CBD之后

2017上半年,通过一系列住宅调控、商办调控,一方面控制房价进一步上涨的风险,另一方面,伴随着雄安新区的设立,以及对开墙打洞的治理,专业市场的疏解等措施,共同促进一个大目标:那就是围绕“四个中心”定位,疏解非首都功能,建设国际一流和谐宜居之都,发展京津冀都市圈。而望京,拥有良好的地理位置,被誉为北京的窗口,这一年来发展迅猛。据好租数据显示,北京主要商圈客户占比分布,望京已经位列于CBD之后,未来的几年里,不知道望京是否会出现超越国贸CBD成为北京第二个CBD。

三、北京PK其他城市,是否活力依旧?

在“十三五”规划中,中央明确了北京“四个中心”的首都城市战略定位。加之上半年的发展规划出台、雄安新区的设立。北京,这样一个已经有2000多万人口的超级城市,与上海、广州、深圳等其他一线城市相比,是否依然活力依旧?未来的北京是否得快速的发展?让我们拭目以待。

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