中商情报网讯：2017年中国新房销售再达高峰，增速大幅放缓，二手房销售下滑，向全国化扩张。房价上涨创新高，居民杠杆再度攀升。

楼市调控方面，市场表面降温，一二线城市进入“冬眠”状况，部分城市出现实质性下跌，三四线城市已经“熄火”。但是楼市潜在需求仍在，具体表现为：一线城市供需缺口依旧较大，部分重点城市房价上涨幅度仍然较大，土地市场依旧火爆，楼面价持续走高。

2018年楼市政策环境中性趋紧，新房投资增速将进一步下滑，2018年一线城市二手房市场将量价平稳。二线城市内部将继续分化，三四线城市在2018年将迎来量价回调。针对城市流动人口的租赁市场将迎来增长。

2018年房地产行业十大猜想

猜想一：因城施策，调控延续现状。预计2018年差别化调控仍将延续，但考虑调控已渐见成效，大幅加码概率较小。

猜想二：租赁用地供应有望放量。2017年主要城市已出台未来三到五年的供地计划，租赁用地占比普遍在30%左右，预计2018年租赁用地供应有望逐步放量。

猜想三：资金面中性偏紧，压力点或在下半年。在美国加息及国内管住货币供给总闸门的背景下，预计2018年资金面中性偏紧。2018年下半年行业将步入公司债到期高峰期，不排除个别中小房企面临资金链压力。

猜想四：销售中枢下行，一二线好于三四线。中性假设下，预计2018年一线、二线、三四线城市销售面积同比持平、微增2%、下降13%，全国商品房销售面积整体同比下降5%。

猜想五：绝对库存低位，住宅新开工或超预期。按当前销售水平，全国住宅库存仅0.64年，为近年最低水平。即使2018年住宅销售增速回落，但住宅新开工仍有望保持增长。

猜想六：投资维持乐观，预计同比增长3-5%。在单位建安增长2%、新开工增长2%、土地购置费增长10%的中性假设下，预计2018年地产投资额同比增长4.3%。

猜想七：长租公寓方兴未艾。在中央明确发展住房租赁市场特别是长期租赁的背景下，预计更多房企将布局长租市场。

猜想八：强者恒强，集中度加速提升。调控加码、资金趋紧、拿地门槛提升等背景下，龙头房企依靠融资、管控及品牌优势，持续扩大市场份额，行业集中度有望加速提升。

猜想九：毛利率维持高位。考虑2018年主要结算2016年房价全国性上涨时销售项目，行业毛利率有望延续当前高位。

猜想十：兼并收购浪潮有望延续。2018年更多中小房企将面临考验，收购兼并市场仍存在大量机会，行业并购整合浪潮仍将延续。