2018中国物业服务百强企业发展特点分析

一、管理规模：管理面积均值达3164万平米，市场份额超三成

1.强者恒强：百强企业管理面积均值超三千万平米，TOP10企业管理面积均值超两亿平米

百强企业顺应市场发展，坚持规模化扩张，巩固区域内优势地位，实现管理规模新一轮增长。2017年，百强企业管理面积均值达3163.83万平方米，同比增长16.1%，在管项目数量均值为178个，比2016年增加12个，百强企业管理规模呈现加速扩张态势。2017年，百强企业市场份额持续走高，达32.42%，较上年提高2.98个百分点，增幅高于2016年，行业集中度进一步提升。

TOP10企业在规模化的道路上勇毅笃行，展现了“越大越快，越快越好”的规模优势，2017年管理面积均值达21588.21万平方米，同比增长14.59%；市场份额为11.06%，与2016年相比提高0.88个百分点，强者恒强态势延续。

2017年，TOP10企业管理面积均值是百强企业均值的6.82倍；TOP11-30企业结合自身优势，制定精准的规模扩张策略，管理面积达4976.96万平方米，是百强企业均值的1.57倍。

2.多举措扩规模：兄弟公司助力与市场拓展为主，理性并购为辅，平台输出与模式创新有效补充

2017年，百强企业在“规模之战”中亮剑出鞘寻求突破，或借势集团获多方位发展支持，或加速市场化进程，同时嫁接技术与资本，聚焦平台输出、扩大兼并收购、创新商业模式等，多形式、多渠道不断强化规模化扩张能力。

3.抢抓主流市场深耕：六成管理面积位于五大核心城市群，单城市项目均值超6个

2017年，百强企业60.98%的管理面积位于五大城市群，其中，在长三角、珠三角、成渝、长江中游及京津冀五个主要城市群分布比例分别为20.14%、12.77%、11.52%、8.32%及8.23%。

2017年，百强企业进入城市数量均值28个，与去年持平，全国化布局的步伐有所放缓；企业规模扩张的重心转向区域深耕，以巩固核心城市的竞争力与控制力，单位城市项目数量均值为6.35个，同比略有上升，单个项目管理面积均值达17.79万平方米，较2016年增长8.28%。

近年来，百强企业承接大体量项目逐年增多，产生了适度的规模效应。2017年，单个项目在50-100万平方米、100万平方米以上的项目数量分别为1596个、285个，较2016年分别增长11.37%和10.04%。

二、经营绩效：固本开新营收均值达7.42亿元，增值服务加速利润释放

1.营业收入同比增长18.2%，净利润均值近六千万

2017年，百强企业营业收入均值达74209.92万元，同比增幅18.20%，净利润均值为5733.65万元，同比增长25.22%，总体呈上升趋势。

2017年，百强企业各层级营业收入均值总体呈现持续走高趋势，特别是TOP10、TOP11-30企业优化重点区域战略布局，加速拓展管理规模，同时，突破传统物业管理的服务范畴，各业务板块全面发力带动营收强势增长，营业收入均值分别为43.20亿元和13.25亿元，同比增速分别为37.60%和27.67%，强者恒强局面进一步加强。

2017年，百强企业盈利能力继续提升，净利润率为7.73%，同比增加0.44个百分点。百强企业各层级净利润率呈现逐级递减趋势，2017年，TOP10企业平均净利润率为8.68%，高于百强企业平均净利润率。

百强企业净利润均值内部分化现象加剧，2017年，TOP10、TOP11-30企业净利润均值分别为37509.94万元和10162.32万元，分别是百强企业净利润均值的6.54倍和1.77倍，净利润增速分别为40.72%和38.47%。

2.夯实主业，基础物业服务收入及净利润占比分别为81.80%和58.32%

2017年，百强企业得益于内生增长加快、外延扩张持续，基础物业服务收入均值达60703.71万元，同比增长16.89%，是百强企业收入构成的基石，占比高达81.80%；同时，百强企业注重利用技术提升基础物业服务管理效能，2017年，基础物业服务净利润均值达3343.87万元，占比为58.32%。

百强企业不仅顺应市场大势依靠规模取胜，且不断提升专业服务能力，多业态均衡发展。2017年，百强企业住宅物业管理面积占总管理面积的69.85%，商业物业、办公物业、公众物业、产业园区物业、学校物业、医院物业和其他类型物业面积占比分别为8.65%、9.12%、1.76%、4.12%、1.65%、0.60%及4.25%。

2017年，百强企业管理项目平均物业服务费为4.26元/m2/月，略高于2016年（4.25元/m2/月）。分业态来看，办公物业服务费最高，达7.88元/m2/月，其次是商业物业服务费，为7.02元/m2/月，住宅物业服务费最低，为2.30元/m2/月。

3.增值服务利刃出鞘，多种经营收入占比18.20%，净利润占比41.68%

2017年，百强企业多种经营收入均值达13506.21万元，同比增长24.46%。

一方面，百强企业积极满足业主美好生活需求，不断丰富业主增值服务种类，提升业主及住户生活体验；2017年，业主增值服务收入占比达52.14%。另一方面，百强企业开展针对地产开发商等的非业主增值服务，在多种经营服务收入中的占比达47.86%。

2017年，百强企业多种经营收入的业绩贡献度为18.20%，较2016年增加0.92个百分点，多种经营净利润均值占比达41.68%，同比上升2.44个百分点，成为企业盈利的关键增长点，持续释放更多盈利潜力。

4.多措并举化解成本压力，营业成本率下降1.08个百分点

l  人员工资与人员数量双重增长，营业成本均值超5.6亿

首先，伴随企业的规模扩张与转型升级，对人员的数量和质量都提出了更高的要求，其次，工资的刚性上涨也成为物业服务企业必须面对的成本难题。2017年，百强企业经营成本均值为56507.08万元，同比增长14.26%。从成本构成来看，人员费用占比55.84%，同比增加2.41个百分点。

l  技术创新有效对冲成本压力

百强企业积极引入智能科技设备，实现基础服务自动化，显著提升管理效率及服务质量，同时有效抑制成本上升，万物至上致力于为客户提供功能齐全、管理科学、操作简便的智能化服务以及面向行业的解决方案和个性化的二次开发服务，帮助企业向标准化、专业化、集团化、国际化的方向发展，实现管理信息化。

2018中国物业服务企业支持机构

l  适度增加外包比例，有效降低刚性成本

百强企业持续增加外包项目比例，优化服务提效能，有效管控成本，保障盈利空间。从基础业务外包项目数量占比来看，2017年百强企业外包项目中，清洁业务外包项目数量占总项目数量的60.25%，绿化业务外包项目数量占比为43.14%，同比增加1.14个百分点，设备维护养护和秩序维护业务外包项目数量占比分别为36.84%和24.68%，较2016年分别增长1.84和0.68个百分点。

从外包人员占比来看，2017年，百强企业外包员工总数为46.92万人，同比增长18.07%，外包员工占一线员工的38.33%。

l  人均产值近14万元，营业成本率达77.69%

除借助技术赋能、加大外包力度实现“节流”外，百强企业加大增收力度，在基础物业服务和增值服务方面更注重“开源”的作用，因此，多管齐下保证了人均产值和人均管理面积的提升，在严峻的成本压力下实现了营业成本率的下降，保证了盈利水平。2017年，百强企业人均产值为13.99万元，同比增长15.51%，人均在管面积为5912.97平方米，同比增长12.49%，营业成本率达77.69%，同比下降1.08个百分点。

三、服务质量：重点企业满意度超80分，收缴率、续约率维持高位

1.绿化、清洁与入户维修满意度高，客服与安全秩序管理更受关注

2018年3-5月，中国指数研究院研究组启用全新调研方式，运用云计算+大数据技术，自主研发中国房地产顾客满意度专业调研平台-中指云调查，实现二维码扫描、公众号嵌入、短信通知及移动APP答题的多种渠道回收数据；选取全国100多个城市进行了线上和线下调研，数据结果显示，重点企业整体满意度为80.10分。

从业主对百强企业各分项服务的满意度来看，绿化养护、清洁卫生、入户维修、物业人员素质、客户服务等多个项目满意度较高，均超80分，同时，社区文化活动、安全秩序管理、装修管理等项目满意度水平较2017年均有小幅提升。如长三角高端物业市场领先的滨江物业，多年来服务诸多高端项目，如武林壹号、城市之星、金色海岸等，在浙江省区域高端物业市场的竞争力和客户满意度水平位列行业第一梯队阵营。

2.百强企业践初心赢人心，收缴率94.14%、续约率98.48%

2017年，百强企业收缴率均值为94.14%，较2016年小幅上涨，续约率均值为98.48%，较2016年增长0.27个百分点。

其中，住宅物业和商业物业收缴率均值分别为91.97%及93.16%；办公物业、公众物业、产业园区物业、学校物业及医院物业的收缴率均值分别为97.46%、98.32%、97.53%、98.21%和98.68%，均高于百强企业物业服务费收缴率均值。

3.构建多赢生态圈，促进资产保值增值

百强企业积极做好建筑物的打理，加强房屋及配套设施的日常维护和修缮,同时，围绕业主生活和居住提供丰富的社区服务,为业主营造良好的社区文化氛围,实现业主房屋资产的保值增值，努力构建房地产开发企业、物业服务企业和业主多方共赢的生态圈。2017年，百强企业在管二手房平均价格高出周边二手房价格9.06个百分点，百强企业年套租金价格高于周边年套均租金价格6.88个百分点。

四、发展潜力：储备面积均值突破400万方，人才与技术推动企业发展

1.储备项目个数均值达23个，储备面积均值达420万方

2017年，百强企业的合同储备项目均值为23.3个，合同储备项目面积均值为420.03万平方米，同比增长84.56%。

2017年TOP10企业合同储备项目面积均值为3264.23万平方米，储备项目数量均值为175.23个，分别是百强均值的7.77倍和7.52倍。

为更加精准有效地提升市场开拓能力，增加储备项目管理面积，扩大市场份额，一方面，百强企业凭借高品质服务以及专业管理能力，通过兄弟开发公司带动、市场竞标外拓、收购兼并、平台输出、创新商业模式等多种举措，为规模化效应提供新的发展动力和上升渠道；另一方面，百强企业持续关注增长潜力较大的城市，强化核心城市群的横向布局和纵向深耕，进一步带动储备规模的快速提升。

2.智能化投入同比增长近50%，共享新时代技术发展红利

2017年百强企业实现智能化投入均值为716.22万元，较2016年提高49.82%，TOP10企业全部拥有自己的APP,TOP11-30企业中，95%的企业推出了自己的APP，而TOP51-100企业中，也有近50%的企业上线了自身的物管APP，继续保持稳定增长，进一步实现由粗放型传统服务业向集约型现代服务业的转型升级。

3.员工结构优化升级，大专以上学历占比提升两个百分点

2017年，百强企业从业人员本科及以上人员占比9.85%，同比增长0.6个百分点；大专学历人员占比18.24%，同比增长1.4个百分点，中专学历人员22.23%，增长0.2个百分点；高中及以下人员占比49.68%，降低2.2个百分点。

五、社会责任：解决基层奋斗者就业超百万，诚信经营纳税总额达90.64亿元

1.改善民生解决就业，提供106万个就业岗位

百强企业响应国家充分就业的“动员令”，让基层奋斗者通过自身劳动实现发展理想，在吸纳社会就业方面保持了较快增长速度；2017年，百强企业提供就业岗位数量106.10万个，同比增长2.33%，提供外包岗位46.92万个，同比增长18.07个百分点。

2.切实履行社会责任，保障房管理面积总值1.43亿平方米

2017年，百强企业在管保障性住房项目总数达711个，保障性住房项目总面积为1.43亿平方米，新增保障房管理面积超1430万平方米，同比增幅11.09%。

3.依法纳税，投身公益，捐赠总额1.72亿元

百强企业认真履行纳税义务，促进社会和谐稳定，2017年，百强企业共纳税90.64亿元，纳税额均值为4544.84万元，同比增长16.93%。在依法履行纳税义务的同时，百强企业加大对社会公益事业的支持力度，践行社会责任，2017年，捐赠总额达到1.72亿元，同比增长6.17%。

2018中国物业服务百强企业专项研究分析

2018中国物业服务百强企业服务规模TOP10

2018中国物业服务百强企业成长性TOP10

2018中国物业服务百强企业经营绩效TOP10

2018中国物业服务百强服务质量领先企业

2018中国物业服务百强满意度领先企业

2018中国物业服务年度社会责任感企业

2018中国物业管理行业市场化运营领先企业

2018中国专项物业服务优秀企业

2018中国特色物业服务领先企业

2018中国物业服务百强企业名单

专题：透视物业资本逻辑

中国物业管理行业在2017年华章尽展，呈现出前所未有的意气风发，资本市场爆发上市高潮，物业服务企业日渐成为资本市场新宠，步入上市加速期。上市物业服务企业搭上资本快车，迎来最好的时代；在资本市场表现出彩，估值连续创下新高，也让资本市场对行业的认识不断加深。

一、物业资本势头强劲，板块估值持续走高

从2014年彩生活敲开资本市场大门，到目前为止，共7家企业登陆香港主板，1家在A股上市，62家挂牌新三板，资本正以前所未有的速度进入行业。

1.彩生活叩开资本市场大门

2014年6月，彩生活登陆港股资本市场，成为国内首个分拆上市的物业服务企业，叩开了进入资本市场的大门。公司挂牌首日受追捧，开盘以4港元成交，募集资金约10亿港元，首日估值达到46亿港元。截至2018年5月28日，彩生活市值达到96.72亿港元，是上市首日的2.10倍，市盈率25.16倍，高于港股主板市场平均市盈率（11.83倍），以自身实力赢得资本市场肯定。

2.绿城服务提速行业资本化进程

2016年7月，绿城服务挂牌上市，作为继彩生活、中海物业、中奥到家之后，第四家登陆香港资本市场的物业服务企业，推动行业资本化进程全面加速。自上市以来，绿城服务估值一路强势上扬，截至2018年5月28日，绿城服务市值达227.8亿港元，居港股物业股市值第一位。

3.南都物业登陆A股，树立行业新里程碑

2018年2月1日，南都物业成功登陆A股市场，成为国内首家登陆A股的物业服务企业，也是行业发展重要的里程碑，A股市场的高估值及南都物业的示范效应未来将引来更多追随者。南都物业自上市以来股价一路飙升，一周内翻了一倍有余。截至2018年5月28日，市值达到37.10亿元人民币，相比首发日增长了2.81倍。

4.雅生活服务打开物业板块更大想象空间

2018年2月，雅生活服务正式挂牌交易，成为首家红筹分拆港股的物业服务企业。上市以来，尽管遭遇国际股市持续暴跌，但表现十分抢眼，首日发售价每股12.30港元，目前市值达到181.3亿港元，市盈率高达52.2倍，在七家在港上市物业服务企业中最高。

二、固本开新吸引资本青睐，提质增效是致胜根本

1.优良业绩支撑高估值

通过分析在港上市企业的收入、利润和市值、市盈率（截至2018年5月28日）的表现，采用线性相关算法[1]计算得到营业收入和市值、市盈率的相关系数分别为0.87和0.67，净利润和市值、市盈率的相关系数分别为0.92和0.79，由此可以看出，企业的营业收入、净利润和市值、市盈率成正比关系。

表：2017年在港上市物业服务企业基本情况

2.核心优势成“吸睛”利器

从已上市和即将上市物业服务企业披露的招股书来看，首先，领先的规模优势和行业地位是资本市场首要关注的，其次，企业独特的核心优势能够增强自身造血功能，具备不可复制性，可持续支撑企业发展，提升市场竞争力，对获得投资者青睐、稳定股价、提高企业估值等起到决定性作用。

（1）龙头企业获资本市场瞩目

2017年，百强企业市场份额32.42%，其中综合实力TOP10企业市场份额达到11.06%，呈现出“越大越快，越快越好”的发展态势。

（2）独特优势最受投资者垂青

企业独特的核心优势具有不易复制性，形成了高门槛，进一步提高品牌辨识度和认知度，加固企业领先市场地位及增加市场份额，这也是资本市场格外看重的。

3.管理、人才双轮驱动，构筑运营优势

企业通过服务的标准化确保在各个区域市场提供统一优质的服务，有助于提高服务质量及业主整体满意度；同时，注重提高资金、物质、人力、信息等资源的利用率，提升财务管理效能以实现精细化管理，并辅之运用先进及优化的信息技术改善服务效率，减少对人力的依赖，降本增效，进而实现规模化和盈利最大化。

4.社区生态圈初步构建，深化发展打开想象空间

伴随移动互联网、物联网、大数据、人工智能等高新技术的快速发展，物业服务企业通过植入互联网基因搭建社区平台，整合社区内外资源，积极利用大数据对业主的需求偏好进行数据化解读，基于业主家庭的资产价值，围绕房屋、汽车、生活配套三类开展创新增值业务。

5.酒香也怕巷子深：与资本市场良性互动助推企业获得高估值

企业在符合上市规则的前提下，提供定期、实时、准确和完整的信息并更新，让股东和公众实时了解企业运作及业务发展情况，保持企业信息透明度，有助于建立投资人的信心，并在市场运作中将自身价值转化为市场高估值。同时，通过向股东传递自身经营理念、战略规划、行业变化等，让其更清楚掌握企业的行业定位、经营模式和竞争优势，体现出超越同行的优势。

三、他山之石：寻相关领域标杆企业，探资本投资背后逻辑

1.立足物业服务本源，固本强基，龙头地位和业绩高增长驱动高估值

从国际资本市场情况来看，龙头上市物业服务企业均享受较高的估值，以北美最大的住宅物业服务企业First Service为例，创立于1988年，专注于向北美的住宅和商业客户提供房地产服务。公司定位于提供“一站式服务”，除传统基础物管职能外，还提供如银行、保险、租售和能源方案等增值服务及社区衍生服务。截至2017年底，公司已经管理了8000多个社区，服务超过160万住户，在北美物业管理市场份额近8%。

（1）营业收入23年持续增长，年复合增长率19.02%

成立至今，First Service的营业收入连续多年保持强劲上涨的发展趋势，2017年营业收入达到17.05亿美元，过去23年（1995-2017年）收入实现了19.02%的年复合增长率，而2013-2017年的年复合增长率也保持在13.21%。

（2）围绕房子本身做好服务，实现房屋资产保值增值

First Service主要围绕房子保养、美容及房屋功能等开展增值服务，提供一站式解决方案，服务范围不仅涵盖住宅内外部，如衣柜和地板设计、外墙粉刷和玻璃清洁、供热通风系统等服务，还包括房屋安全检查、保险、消防等服务内容，目前旗下共拥有8大行业内具有较高影响力的增值服务品牌。

（3）估值是国内最高估值企业2倍，国内企业仍有较大成长空间

2013-2017年，公司市值增长5.00倍，年均复合增长率达到56.49%，远高于营业收入和息税折旧摊销前利润的年均复合增速，充分体现了经营业绩的稳健增长和盈利能力的持续提升对于企业估值的有力助推作用。

2. 围绕人和空间提供服务，巨大想象空间激发估值潜能

我们选取生活圈媒体龙头分众传媒和社交型生活服务平台Yelp两家标杆企业，这两家企业分别在社区空间和社群社交方面有成功经验和模式，且其模式较贴合物业服务企业。通过深入分析其商业模式，为物业服务企业未来在拓展社区新型服务方面带来一些想象和启发。

（1）瞄准空间价值，布局社区经营，释放价值潜力

分众传媒是中国最大的生活空间媒体网络公司，成立于2003年，专注于楼宇媒体广告业务，主要产品为楼宇媒体、影院银幕广告媒体和终端卖场媒体等，覆盖城市主流消费人群的工作、生活、娱乐和消费场景，并相互整合构建生活圈媒体网络生态，目前已形成覆盖约300多个城市、4亿人口的生活圈媒体网络。

l  楼宇媒体业务构筑核心壁垒，助力企业坐享1435亿“天价”估值

2017年公司楼宇媒体业务贡献收入93.83亿元，占总营收的比重达78.10%，楼宇媒体业务的毛利率贡献自2014-2017年持续稳定在73%以上水平，并呈现继续上升的趋势。

（2）利用社群交易，开展社区服务，挖掘价值蓝海

公司2004年创办于美国旧金山，2012年3月在纽交所上市，目前市值36.81亿美元。

截至2017年底，Yelp的单月独立访客数量已经达到1.7亿，超过美国人口总数的一半，较2005年（25.3万）增长超过670倍，累计评论数突破1.48亿条，且目前仍然保持22%以上的高增速水平。

l  从点评网站到本地电商平台转型，广阔发展前景可期

从收入结构来看，销售广告收入是Yelp收入的主要来源，2017年公司营业收入突破8.46亿美元，同比增长19.02%，其中广告收入为7.71亿美元，同比增长19.91%，在总营收中的占比超9成。盈利方面，近年来公司盈利规模提升显著，2017年息税折旧摊销前利润1.56亿美元，较2016年增长30.39%。

3. 物业服务企业未来发展之道：基于物业平台，打造“1+N”多元布局

进入新时代，随着居民新消费模式的升级，业主对美好生活的需求多样化，物业服务企业应顺势抓住这一重要机遇，基于自身平台，实施“1+N”的多元化产业发展模式。其中，“1”就是物业管理本身，物业服务企业的本业就是提供物业服务，首先应该不忘初心，坚持做好基础服务；“N”是在物业服务企业这个平台上嫁接、孵化1到2种增值服务。对于多数物业服务企业而言，在布局社区增值服务时，无需做到“大而全”，更重要的是将1到2种增值服务做好、做精、做到极致，找到成熟的盈利模式才是发展之道。

资本市场关注的焦点将为企业甚至行业未来发展方向提供指引，企业需努力提升资源整合能力、战略布局能力和创新发展能力，才能处理好在与资本市场融合过程中可能出现的问题，真正做到游刃有余，在资本市场光荣绽放。

[1] 采用相关性系数计算公式得出，其中r为相关性系数，Cov(X,Y)为X与Y的协方差，Var[X]为X的方差，Var[Y]为Y的方差。

[2] 营业收入数据指的是企业2017年的营业收入，市值、市盈率数据为2018年5月25日收盘数据。