中商情报网讯：自从2017年7月26日，住建部放出了“租售同权”的大利好后，一直潜伏在资本市场“水底”的“长租公寓”迅速成为2018年的新风口。然而野蛮生长的长租公寓在2019年发展却并不顺利：行业进入洗牌阶段，头部企业受资本青睐，中小公寓资金困难，长租公寓盈利困难接连暴雷，政策方面国家和地方政府对长租公寓监管加强。展望2020年，长租公寓将向更规范的方向发展，未来“良币”将驱除“劣币”。

长租公寓十大事件回顾

1、多地个人出租房税率下调

2019年上海、北京、广州、合肥下调个人出租住房税率，河南省房租收入月均不到 10 万元免征增值税。个人房屋出租税率的下调，可促进个人房屋交易，推动住房租赁市场发展。同时有利于提高租赁房源备案率，加强租赁市场管理。

2、长租公寓接连倒闭

虽然，一线城市长租公寓的入住率较高，但是由于高买低卖、盲目扩张等问题，不少长租公寓企业经营困难。据房东东数据，2019年53家长租公寓出现经营问题，资金链断裂及跑路的共有45家，被收购的有4家，拖欠或拒付房租的有4家。其中，杭州成为“重灾区”，位于杭州的乐伽公寓、国畅、喔客公寓、德寓科技、中择房产等接连爆发资金链危机。

资料来源：中商产业研究院整理

3、安歆并购逗号

2019年5月，企业员工住宿服务平台安歆集团宣布战略并购如家旗下的长租公寓品牌逗号公寓。逗号公寓的现有项目会改造为员工公寓进入安歆体系，并购完成后，安歆的房源将突破10万间。

4、万科「万村计划」拟结构调整

2019年7月，万科被爆出旗下城中村改造项目「万村计划」违约：万科方面自动放弃在坪山、光明已经签约的城中村房源，并主动和房东协商关于违约赔付事宜。对此，万科对外发布声明表示，在「万村计划」推进过程中，确实遇到了一些实际的困难，综合推进过程中的客观情况，拟对现有房源结构进行部分调整和优化，相关工作正在有序推进中。

5、商改租细则出台

2019年7月，广州出台《广州市商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作指导意见》。《意见》提出，广州市内符合权属清晰、结构安全、消防安全、环保卫生、物业规范、完善配套、技术标准等七大要求的非住宅存量用房，可向有关部门申请改造租赁住房。

据悉，早在2016年国务院曾发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，鼓励商业地产开发商将商业用房改为租赁住房。深圳、上海、广州于2017 年就出台相关政策明确可以商改租。

6、集体土地入市

8 月26日，全国人大常委会审议通过了关于土地管理法、城市房地产管理法的修正案，破除集体经营性建设用地进入市场的法律障碍，改革土地征收相关制度。其中集体建设用地入市为最大亮点，集体建设用地不会进行商品住宅开发，对发展租赁、商业大有裨益。

7、青客上市

2019年11月，国内长租公寓品牌青客公寓正式在美国纳斯达克挂牌交易，股票代码「 QK 」。青客公寓为国内首个赴美上市的长租公寓品牌。2019年10月，蛋壳公寓也正式向美国证券交易委员会（SEC）递交招股书，准备在美国纽交所上市，股票代码为“DNK”。

8、长租公寓监管加强

今年以来长租公寓的危机频繁爆发，由此也引来相关部门的高度重视，南京、杭州、深圳出台了监管政策，年底住建部发布了《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，要求控制房屋租赁行业「杠杆率」，租金贷收入占比不得超过 30%。明确规定房屋中介机构不得吃差价，续约不收费。此外，针对长租公寓装修污染问题，深圳拟出台《长租公寓装修污染控制技术标准》，提出了长租公寓的室内空气质量标准和材料性能要求，力图从包括设计、施工、验收等过程的长租公寓全寿命周期出发，形成一套完善的装修污染控制技术标准。

资料来源：中商产业研究院整理

9、全面开展中介机构乱象专项整治工作

2019年9月，住建部召开住房租赁中介机构乱象专项整治工作推进会。会议指出要通过专项整治，纠正和查处住房租赁中介机构违法违规行为，坚决取缔一批「黑中介」，在有效遏制住房租赁中介机构乱象的同时，加快长效机制建设，不断优化住房租赁市场环境，让群众租房更安心。

住建部部长王蒙徽透露，指出在专项整治期间，全国共排查住房租赁中介机构8万多家，查处存在不规范行为的住房租赁中介机构1万余家，通报违法违规案例8000余起，有效遏制住房租赁中介行业乱象，净化住房租赁市场环境。 

10、长租公寓企业要求房东降租

2019年12月，北京房东陆续接到了自如、相寓等长租公寓品牌要求租金降价的电话，降租比例不低甚至达到了20%-40%。目前，一些长租公寓品牌已经在北京一些区域甚暂停收房。

长租公寓行业现状分析

1、长租公寓融资聚焦头部企业

2019年以来，长租公寓行业遭遇“资本寒冬”，融资难度加大。据IT桔子数据，2019年全年长租公寓行业投融资事件16起，同比减少15起，投融资金额123.01亿元。2019年长租公寓融资难度大，但是单笔融资金额庞大，资本越来越向国企、开发商、知名品牌公寓等头部企业和优质企业集中。

资料来源：IT桔子、中商产业研究院整理

2019年自如、蛋壳、窝趣、魔方及城家五家公寓融得大笔融资共计18.4亿美元，安歆公寓也获数亿元人民币投资，头部企业融资额远高于2018年公寓行业融资总额。

资料来源：中商产业研究院整理

2、长租公寓企业亏损加剧

长租公寓经营苦难，少有盈利，就连青客公寓、蛋壳公寓亦不能免俗。2019年青客公寓成功在美国上市，成为国内长租公寓第一股，但是业绩却年年亏损，青客公寓在2017财年、2018财年、2019财年前9个月，分别净亏损2.45亿元、4.99亿元、3.73亿元，亏损额度同比进一步扩大。经过连续3年的亏损，累计亏损额度已达到11.17亿元。

继青客公寓之后，国内第二家长租公寓品牌蛋壳公寓也赴美上市了。披露的数据显示，蛋壳公寓的亏损在逐年扩大，招股书显示，2017年，蛋壳亏损2.7亿元，2018年亏损增加到13.70亿元，2019年前9个月净亏损25.16亿元。不到三年蛋壳公寓累计亏损约42亿元。

3、房企类品牌放缓脚步

在政策面延续“房住不炒”的主基调下，长租公寓成为房企多元化布局的主要方向之一。2019年，在长租公寓行业遇冷的大环境下，房企长租公寓整体风格偏谨慎，规模拓展收缩，而将主要精力放在拓展房源的开业转化方面。据悉，2018年TOP10房企长租公寓拓展的管理规模同比增速173%，2019年增速极大放缓，仅增长了18.9%，但累计开业规模增幅达到79.6%。由2019年各季度的增长情况来看，前三季度仍保持一定增长，第四季度整体拓展规模基本处于停滞状态。

长租公寓未来展望

1、企业不再追求盲目扩张，注重探索盈利模型

目前长租公寓企业的扩张规模逐渐放缓，管理房源量增速大幅下降，城市拓展维持在开发业务的战略高地，基本不再新开城。在经历了快速扩张之后，摆在公寓运营商面前的问题是如何精细化运营，降低成本，提升运营效率，从而提升利润水平，真正实现规模化效应。整个长租公寓行业已经进入精耕期，从业者们需要更多的耐心投入到其中。

2、租赁相关政策不断推出，管理规范逐渐完善

2017年7月，住建部出台《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，此后国家相继出台了一系列鼓励住房租赁政策，地方城市跟进加速培育和发展住房租赁市场，但是2019年国家对长租公寓监管加强，开展中介机构乱象专项整治工作，出台《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，多地出台了自持性住房、租赁市场的管理细则，规定了发展住房租赁企业的一些行为规范等。国家和地方政府对长租公租监管趋于严格，管理规范将逐渐完善。

3、行业分化加剧 头部企业优势明显

经过几年时间的发展，行业内头部企业的优势愈发明显。无论从资金获取能力，房源获取能力，以及运营能力来看，头部企业均有明显优势，资源逐渐向头部企业集中。未来，越是头部正规的长租公寓企业因为经营规范、资金雄厚、管理能力较强将越能够在这个市场生存下来，而那些自身资金实力、盈利能力不足的长租公寓企业则会逐渐被市场所淘汰。

更多资料请参考中商产业研究院发布的《2020-2025年中国长租公寓市场前景及投资机会研究报告》，同时中商产业研究院还提供产业大数据、产业规划策划、产业园策划规划、产业招商引资等解决方案。