中商情报网讯：近日，安徽省合肥市住房保障和房产管理局等发布了《关于非住宅改建为租赁住房工作的通知》。《通知》规定，在合肥市区范围内，不动产权证或其他合法权属证明用途为商业（办公）、工业（厂房、仓储）、科研教育等非居住类型，且近期内无征收计划的已建成闲置存量房屋，可以改建为租赁住房。近几年，国家政策支持住房租赁行业发展，住房租赁存在巨大的发展潜力。

政策利好住房租赁行业发展

随着流动人口日益增多、房价攀升等给社会经济带来的问题愈加明显，建立合理的住房租赁市场成为迫切的任务。2017年以来，住房租赁利好政策持续发布，推动住宅租赁行业进入快车道。

资料来源：中商产业研究院整理

住房租赁存在巨大的发展潜力

由于历史原因，我国住房租赁市场供给主体结构存在严重不平衡。个人普租占比达67%，城中村房源占28%，分散式品牌公寓占比4%，集中式品牌公寓占比仅为1%。如果将城中村房源归入个人普租，两者占比高达95%。我国住房租赁市场的机构化率非常低，也就是说，长租公寓是无人开拓的蓝海。

数据来源：链家研究院、中商产业研究院整理

根据中商产业研究院发布的《2020-2025年中国长租公寓市场前景及投资机会研究报告》，2015年中国租赁市场成交总额已经超过1万亿元，租金人口接近1.6亿。预计到2020年租金成交总额将达到2万亿元，租赁人口达到2亿；2025年租金成交总额有望达到3.2万亿元，租赁人口达到2.5亿。另据东方证券在此前的研报预测，至2030年我国租赁人口将达2.7亿人，住宅租赁市场整体市场规模将达4.2万亿元。

数据来源：中商产业研究院

租赁企业面临洗牌

住房租赁利好政策的相继出台，巨大的行业发展潜力，让房企、长租公寓运营机构，甚至银行等金融机构纷纷切入住房租赁市场。但是，长租公寓盈利困难，少有盈利，就连青客公寓、蛋壳公寓亦不能免俗。数据显示，蛋壳公寓2017年、2018年以及2019年，分别净亏损2.72亿元和13.69亿元、34.372亿元。累计亏损金额共计50.78亿元。最新财报显示，2020年第一季度，蛋壳公寓收入达19.40亿元，同比增长62.5%；净亏损12.344亿元，在第一季度中，平均每间公寓亏损2200元左右。

中小长租企业不挣钱、难融资，资金链由此断裂，不少长租公寓企业相继暴雷。2020年上半年，受疫情影响，住房租赁市场受到较大冲击，长租公寓出租率下降，但仍要给正常业主支付房租，企业现金流普遍吃紧，经营压力更大。贝壳研究院根据公开信息统计，今年上半年，16家中小长租公寓企业倒闭，其中11家是因“高收低出”的模式，导致经营不善或资金链断裂而倒闭。

数据来源：贝壳研究院、中商产业研究院整理

长租公寓企业面临洗牌，有盈利能力的、专业的企业会继续前进，而前期疯狂扩张、不注重盈利能力的企业将逐步出局。同时，蘑菇租房联合创始人龙东平预测，中国的公寓行业，没有腰部只有头部和尾部，头部可能会占到20%左右，余下来的更多要选择细化运营能力。尾部可以选择小而美的模式，例如聚焦一类客群，比如专注于女生、理工一类客群，或聚焦某一区域。

更多资料请参考中商产业研究院发布的《2020-2025年中国长租公寓市场前景及投资机会研究报告》，同时中商产业研究院还提供产业大数据、产业规划策划、产业园策划规划、产业招商引资等解决方案。