2016年楼市火爆，广州房价缓慢上涨，进入补涨阶段，目前广州一二手房价已是连续23个月上涨。2017年3月广州两次出台限购政策，却完美避开增城。不限购的增城区俨然变成无人监管的“熊孩子”：地价高涨，楼面价远高于房价，楼市成交量突涨。然而增城楼市库存仅剩6个月，加上需求外溢，目测增城的房价一路高涨。 

广州限购完美避开增城

17日晚间，广州限购升级，本市户籍居民家庭继续执行限购2套住房的政策；本市户籍成年单身（含离异）人士在本市限购1套住房。非本市户籍居民家庭连续缴纳个税或社保满5年（此前为3年）的，限购1套住房。3.29日广州限购升级，认房又认贷同时明确差别化住房信贷政策在全市范围（含增城、从化两个非限购区域）统一执行。

地价高涨 楼面价远高于房价

增城区位于广州市东部，此前是县级市，由广州代管。2014年，增城“撤市设区”。由于位置偏远，广州一直未对其采取限购政策。3月17日广州楼市调控升级，部分需求短期内迅速外溢至增城，推高当地房价，亦引发诸多开发商前来增城“抢地”。

3月29日，广州迎来调控升级后的第一次大规模土地拍卖。 这一轮土拍，价格最低的地块都已达1.4万元/平方米。另外四块地的单价全部上了2万元/平方米。其中，碧桂园拿下的一宗地块成交单价为23963元/平方米，是去年底增城“地王”价格的近两倍。值得注意的是，在3月29日之前，增城的单价“地王”诞生于2016年11月，价格为12607元/平方米。 

3月29日的土地成交楼面地价已远高于增城房价，再现“面粉贵过面包”现象。方圆地产首席市场分析师邓浩志指出，增城地价一年暴涨近100%，地价上涨幅度远超中心区，未来项目盈亏平衡点在3.5万/平方米左右。

限购升级致成交量高涨

广州两次限购升级，增城成为被楼市调控政策忽略的孩子，因为增城不限购！因楼市限购，需求外溢，增城房产走俏。增城房价相对便宜，均价1300元/㎡，相对于天河6500元/㎡，可谓白菜价。

据网易房产数据中心，近8周广州增城住宅成交量上下波动，上周（3.20-3.26）增城住宅成交量突然增至1200套，环比上涨167.85%。从成交均价上看，增城房价在1200-1400元/㎡上下波动。

另外从投资角度来看，广州增城房价便宜可谓价格洼地。据中国房价行情网数据，2017年2月广州增城房价为1227元/㎡，同比上涨35.86%，从涨幅来看，排名第三。有此可见，增城房价上涨潜力无穷。

据媒体报道，目前广州一手房市场普遍存在“双合同”现象——买房同时签订两份合同，一份为买房合同，该合同价格用于网签；同时绑定一份装修合同，装修款不计入网签。就在3月20日至3月26日这一周，增城多个楼盘的销售均价已经接近两万元，其中包含的装修款，有的已高达七八千元。

增城库存紧张

增城的房子卖得极快。根据合富研究院的报告，2017年3月初，广州全市商品住宅库存跌破1000万平方米，实际库存为950万平方米，消化周期下降至8个月，而增城区消化周期仅为4个月，在广州11区中库存最为紧张。

地铁开通利好增城楼市

增城，从化目前是广州不限购的两大片区，目前暂未有地铁规划辐射到从化片区，而增城现有在建的地铁13号线（2017年底通车）、21号线（2018年底通车），增城已连续7年成为广州一手住宅成交最多的区域。地铁一响，黄金万两，地铁开通后，增城的房价想不涨都难。

增城限购，事不宜迟

合富研究院近日报告中称：如果增城房价、地价继续大幅上行，广州市极有可能将其纳入限购序列。而方圆地产首席市场分析师邓浩志则在土拍结束后称：要慎防增城出台限购政策。

邓浩志称：在新一轮楼市调控中，包括中山在内的三线城市都已加入限购队伍。作为一线城市区域，增城在经历年初快速上涨后仍然没有加入限购行列，让人不解。“从现在看，很可能是为了完成这轮增城土地盛宴之后再出台限购政策，为了避免影响土地拍卖。”邓浩志说。

资深房地产专家龙斌表示，土地市场的火热程度完全出乎预料，地价高企房价就低不了，地块周边一手二手房价乃至整体市场受影响走高是大概率事件。其实开发商也是无奈的，广州供应少，若不拿地则面临退出市场和市场占有率降低的风险。从年报来看，开发商手握大量现金，有足够的资金支持在土地市场拿地。以增城为例，开发商的高价拿地是基于对广州市场未来的乐观预期。

不过，龙斌同时表示，地价越高风险越高，目前广州土地市场的风险在不断累积，未来两年政策和市场表现不确定性多，增城土地市场过热，后市政府抑制措施会怎么加码将是今年的悬念和看点。