第一章 城市发展创新趋势分析 10
第一节 城市开发创新思维分析 10
一、导入创新视野：重新衡量国际城市 10
二、城市创新纬度：智慧、协同与包容 16
三、城市战略创新：生态经济城市 17
四、城市经济创新：跨越资本驱动时代 18
五、城市社会创新：幸福定义国际城市新标杆 19
六、城市文化创新：发挥创意能力的引领作用 20
七、城市生态创新：如何充分释放低碳发展成果 21
八、城市治理创新：城市交通的全面解决方案 22
九、城市空间创新：多重空间的创新响应 23
第二节 创新型城市建设的基本模式 24
一、工业创新主导型模式 24
二、服务创新主导型模式 24
三、文化创新主导型模式 25
四、科技创新主导型模式 25
五、机制创新主导型模式 25
六、多驱联动创新型模式 25
第二章 中国城镇化发展形势分析 27
第一节 中国城镇化发展进程 27
一、中国的城镇化进程分析 27
二、中国城市规模增长情况 27
三、中国重点城市经济指标 29
四、中国各地区城市建设情况 30
五、中国主要城市群发展情况 31
六、城镇化对国民经济的贡献 57
第二节 中国城镇化发展的质量分析 58
一、城镇化质量的内涵界定 58
二、城镇化质量评价指标体系 59
三、中国城镇化质量评定分析 61
（一）主要城市城镇化质量现状 61
（二）城镇化质量评分指标情况 62
第三节 中国城镇化产生的问题分析 64
一、中国城镇化建设特征分析 64
二、中国城镇化建设误区分析 68
三、中国城镇化模式困境分析 72
（一）城市区域发展失衡 72
（二）城市规模质量失衡 73
（三）城市功能定位缺失 73
（四）资源环境问题突出 74
（五）城市治理能力滞后 74
第四节 中国新型城镇化战略解读 75
一、新型城镇化要旨分析 75
二、新型城镇化特点和要求 76
三、新型城镇化的革新方向 77
四、新型城镇化的推动措施 78
五、新型城镇化改革突破口 80
（一）土地流转改革分析 80
（二）户籍制度改革分析 80
（三）城市群发展战略分析 80
（四）新型城镇化利益分配革新 81
第三章 城市更新内涵理念分析 82
第一节 城市更新的基本概念 82
一、城市更新概念的内涵 82
二、城市更新的主要内容 82
（一）城市产业结构调整 82
（二）城市功能定位调整 82
（三）确定城市适宜人口 82
（四）确定城市开发强度 82
（五）城市空间形象定位 83
（六）城市用地布局与结构调整 83
（七）城市道路交通系统更新 83
（八）城市文化复苏与更新 83
三、城市更新的目的 83
四、城市更新的分类 83
第二节 城市更新的起源 84
一、城市更新的背景与发展阶段 84
二、城市更新的理论基础 87
三、中国城市更新兴起的原因及背景 88
第四章 北京市城市更新市场环境分析 90
第一节 北京市地域环境分析 90
一、地理位置 90
二、自然环境 90
三、生态气候 91
四、资源分布 91
第二节 北京市宏观经济环境分析 93
一、北京市GDP增长情况分析 93
二、北京市固定资产投资分析 94
三、北京市城乡居民收入情况 95
四、北京市产业结构情况分析 95
第三节 北京市房地产政策环境分析 96
一、房地产政策环境综述 96
二、二三线城市购房政策 101
三、北京市房地产重要政策 103
第四节 北京市房地产行业社会环境分析 105
一、人口数量分析 105
二、消费市场分析 106
三、招商引资情况 107
四、居民住房情况 108
第五章 2017-2022年北京市土地市场分析 110
第一节 北京市城市规划布局 110
一、《北京城市总体规划(2016年-2035年)》 110
二、《北京市城市更新专项规划(北京市“十四五”时期城市更新规划)》 113
第二节 北京市土地供应分析 115
第三节 北京市土地成交分析 116
一、成交地块规划用途 116
二、成交地块用地面积 117
三、成交地块建筑面积 117
四、成交地块的容积率 120
五、成交地块受让单位 126
第四节 北京市土地成交价格 128
一、成交地块的成交价 128
二、地块的成交楼面价 134
第六章 北京市城市更新投资机会研究 135
第一节 北京市房地产市场发展现状 135
一、北京市房地产投资金额分析 135
二、北京市房地产施工面积分析 135
三、北京市房地产竣工面积分析 136
四、北京市商品房销售面积分析 136
五、北京市商品房市场价格趋势 136
第二节 北京市城市发展战略规划 137
一、北京市城市发展定位 137
二、北京市各区域定位 138
三、北京市城市发展目标 141
四、北京市城市发展政策指引 143
五、北京市城市发展布局 143
（一）交通体系规划 143
（二）居住用地布局 146
（三）工业用地布局 147
（四）商业用地布局 149
第三节 北京市城市更新房地产企业机会分析 149
一、北京市城市更新项目发展历程 149
二、北京市城市更新近期重点地区 150
三、北京市城市更新启动项目大全 151
四、北京市城市更新主要更新方式 154
五、北京市城市更新项目成功范例 156
第七章 北京市城市更新项目开发运作要点 159
第一节 城市更新项目 159
一、城市更新项目价值链条 159
二、城市更新土地运营阶段 159
（一）前期准备 159
（二）拆迁实施 160
（三）开发实施 161
第二节 北京市城市更新主要的运作模式对比 162
一、城市发展基金模式 162
二、MUT模式 163
三、SUR模式 163
四、IDP模式 164
第三节 城市更新项目盈利模式优劣势对比 164
一、城投自主进行一级开发 164
（一）模式运作流程 164
（二）模式利弊分析 165
二、城投寻求合作开发，并约定投资回报率 166
（一）模式运作流程 166
（二）模式利弊分析 166
三、城投谋求战略性合作开发，并按股分红 167
（一）模式运作流程 167
（二）模式利弊分析 168
四、城投取地自主进行二级开发 170
（一）模式运作流程 170
（二）模式利弊分析 170
五、城投取地转让变现 170
（一）模式运作流程 170
（二）模式利弊分析 171
六、合作取地进行二级开发 171
（一）模式运作流程 171
（二）模式利弊分析 172
七、BOT项目转让 172
（一）模式运作流程 172
（二）模式利弊分析 173
第八章 全国旧城改造重点案例分析 174
第一节 “新天地”项目案例分析 174
一、项目地块特征 174
二、项目开发特点 174
三、项目开发成本 174
四、项目整体策略 175
（一）项目定位 175
（二）项目规划理念 175
（三）项目整体框架 175
五、“新天地”项目营销艺术 176
六、“新天地”项目成功效应 176
第二节 中远两湾城项目案例分析 177
一、项目地块特征 177
二、项目开发特点 177
三、项目开发成本 178
四、项目整体规划 178
五、项目开发策略 179
六、项目经济评价 180
第三节 江南新苑项目案例分析 180
一、项目地块特征 180
二、项目开发特点 181
三、项目设计分析 182
四、项目整体规划 184
五、物业经营统筹 187
六、项目事件营销 187
第四节 金色夏威夷项目案例分析 188
一、项目地块特征 188
二、项目整体策略 189
三、商业项目策略 189
四、写字楼的策略 190
五、公寓策略分析 191
六、成功策略解读 191
第九章 北京市城市更新项目定位策略 192
第一节 城市更新项目发展策略 192
一、区域发展配合整体规划 192
二、打造城市形象，创立区域品牌 192
三、保留传统文化，传承历史文明 192
四、市场为导向，建设新商业中心 192
五、整合多种资源，促进旅游业发展 192
第二节 城市更新项目区域战略定位 193
一、定位依据 193
二、战略定位 195
三、定位描述 196
四、实现方式 196
五、效益评估 197
第三节 区域形象定位 197
一、定位思路 197
二、形象因素 198
三、定位阐述 198
第四节 城市功能与产业设置原则 199
一、区域特色原则 199
二、适当多样化原则 199
三、相对集中原则 200
四、互补发展原则 200
第五节 区域与产业结构定位 200
一、可发展的功能与产业 200
（一）城市功能设置 200
（二）产业设置 203
二、功能与产业配置 203
（一）基础功能 203
（二）核心功能 204
（三）相关功能 204
第十章 北京市城市更新项目整体包装及推广策略 205
第一节 招商引资策略 205
一、总体策略 205
二、策略具体分解 205
（一）规划为本、配套先行 205
（二）改善环境、以地招商 205
（三）外引内联、项目促建 206
（四）动开发、板块出世 206
三、招商操作要点 206
第二节 整体包装策略 207
一、总体形象策略 207
二、历史文化概念包装建议 207
三、商业概念包装建议 207
四、现场包装建议 208
五、项目宣传及推广 208
第三节 招商引资模式设计 210
一、招商项目设定 210
二、招商方式设定 211
（一）传统招商引资方式 211
（二）现代主要招商引资方式 211
（三）北京市主要的招商方式 212
三、招商政策措施设定 212
四、招商形象展示设定 213
五、招商引资计划 213
（一）招商客户目标锁定 213
（二）招商区域目标锁定 214
（三）招商引资步骤 214
第四节 项目招商应注意的几大问题 215
一、招商引资政府角色扮演的问题 215
二、“政策优惠”不如诚信服务 215
三、招商引资要有所选择 216
四、关注引资新变化 216
图表目录
图表 1 GAWC世界城市等级前19位城市 11
图表 2 2thinknow全球创新城市排行前25位城市 12
图表 3 丝路城市走廊逻辑示意图 14
图表 4 2017-2021年中国城镇化率变化趋势图 27
图表 5 2021年中国分地区行政区划 27
图表 6 2020年中国主要城市主要经济指标 29
图表 7 截止2019年末中国各地区城市建设情况 30
图表 8 新型城镇化健康质量发展基本内涵 59
图表 9 城镇化质量评价指标体系 60
图表 10 新型城镇化必将以信息化为牵引 75
图表 11 新旧城镇化过程利益分配图 81
图表 12 中国城市更新发展轨迹总结 86
图表 13 北京市微光遥感卫星影像图 90
图表 14 2017-2022年北京市生产总值及同比增速 93
图表 15 2022年北京市按行业分GDP结构及增速情况 93
图表 16 2017-2022年北京市固定资产投资金额及同比增速 94
图表 17 2017-2022年北京市居民人均可支配收入及同比增速 95
图表 18 2022年H1北京市三次产业结构 96
图表 19 疫情前限购城市名单及限购政策 101
图表 20 近年来北京市主要房地产政策概览 103
图表 21 2021年末北京市人口数及结构 106
图表 22 北京市2021-2022年社会消费品零售总额及增速 106
图表 23 2017-2022年北京市社会消费品零售总额及同比增长情况 107
图表 24 2017-2021年北京市实际利用外商直接投资额及同比增速 107
图表 25 2020年北京市居民家庭居住空间样式结构 108
图表 26 2020年北京市居民家庭居住房屋来源结构 109
图表 27 2017-2022年北京市土地供应面积规模 116
图表 28 2022年1-8月北京市成交地块规划用途结构图 116
图表 29 2022年1-8月北京市成交地块用地面积 117
图表 30 2022年1-8月北京市主要成交地块建筑面积情况 117
图表 31 2022年1-8月北京市部分成交地块容积率情况 120
图表 32 2022年1-8月北京市主要成交地块受让单位 126
图表 33 2022年1-8月北京市部分成交地块成交价格情况 128
图表 34 2017-2022年北京市土地成交楼面均价走势 134
图表 35 2022年1-8月按土地用途分北京市土地成交均价 134
图表 36 2017-2021年北京市房地产开发投资额统计 135
图表 37 2017-2022年北京市房地产施工面积统计 135
图表 38 2017-2022年北京市房地产竣工面积统计 136
图表 39 2017-2022年北京市商品房销售面积统计 136
图表 40 2021年北京市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比指数 137
图表 41 2021-2022年北京市二手房房价走势 137
图表 42 “十四五”时期北京交通发展指标表 146
图表 43 北京市城市更新项目发展历程 150
图表 44 2021年北京市第五批老旧小区综合整治项目 151
图表 45 2022年首都城市更新优秀案例 156
图表 46 首届北京城市更新论坛“最佳实践”项目 157
图表 47 城市更新项目价值链 159
图表 48 城市更新土地运营前期准备阶段内容情况表 159
图表 49 前期准备工作流程图 160
图表 50 城市更新土地运营拆迁实施阶段内容情况表 160
图表 51 拆迁实施阶段工作流程图 161
图表 52 城市更新土地运营开发实施阶段内容情况表 161
图表 53 开发实施阶段工作流程图 162
图表 54 城市发展基金模式图 162
图表 55 MUT模式的组织实施流程图 163
图表 56 IDP模式图 164
图表 57 城市更新项目分为一级开发收益和二级开发收益两大类盈利模式 164
图表 58 城投自主进行一级开发模式运作过程示意图 165
图表 59 城投自主进行融资型合作开发模式运作过程示意图 166
图表 60 战略性合作进行一级开发的模式运作过程示意图 168
图表 61 融资性合作和战略性合作两种主要形式 169
图表 62 城投是否在一级开发后介入二级开发情况 169
图表 63 城投取地自主进行二级开发模式运作流程图 170
图表 64 城投取地转让变现模式运作流程图 171
图表 65 城投与其他公司合作取地进行二级开发模式流程图 172
图表 66 城投参与二级开发获利及直接获得土地增值收益图 173
图表 67 上海新天地项目实景图 174
图表 68 中远两湾城项目实景图 178
图表 69 江南新苑项目规划平面图 181
图表 70 金色夏威夷购物中心效果图 190
