中商情报网讯：产业新城模式，是在“以人为本”的新型城镇化模式指引下，以“建设智慧生态、宜居宜业的幸福城市”为理念，积极创新升级“政府主导、企业运作、合作共赢”的市场化运作模式，探索并实现产业新城的经济发展、城市发展和民生保障。

产业新城行业竞争格局

近一年来，传统产业新城运营商在城市布局、产业规划、城市建设等方面依托自身长期的项目运营经验逐渐构建起行业竞争的护城河，同时，众多新型的市场主体正在急速涌入产城运营领域，行业参与主体愈发多元。

资料来源：中商产业研究院整理

目前来看，具有政府平台资源优势、产业资源丰富、创新能力强的专业运营商在行业竞争中仍占有绝对优势，随着行业的发展，房企、产业主体企业的加速涌入，这部分企业也存在较大的发展机会，他们在未来的竞争格局中“撼动”专业运营商的行业地位也未尝不可能。

整体上看，对于国企运营商来说，应积极把握自身资源优势，充分利用资金成本优势、政府资源优势，将自身做大做强；同时运营商应积极进行机制体制改革，鼓励创新，培养或引进专业人才，为企业发展培育强大的后备力量。对于民企运营商来说，应继续创新发展运营管理模式，培养自身核心竞争力；对于融资等因素的制约，企业应积极创新融资模式，降低资金成本。

产业新城运营商竞争格局

对于房企来说，应坚持“先配套后产业”发展思路，充分发挥城市配套建设优势，引进专业的产业运营管理团队实现优势互补。对于产业主体企业来说，在做大做强现有产业业务的同时，借外力做好城市配套建设，同时引进专业的运营管理团队，充分利用好现有资源，实现产业新城的有效布局。

2018中国产业新城运营商综合实力十强中，华夏幸福、张江高科、中新集团综合实力位居前三。招商蛇口和天安数码城排名第四和第五。

华夏幸福近年来实现了从区域性向全国性城市群扩展的布局，企业通过龙头引领产业集聚、创新与资本双轮驱动的创新产业发展方式，产业发展能力不断提升，为公司业绩稳步增长提供了强劲动力，位列产业新城运营商综合实力榜首。张江高科定位于全产品线的科技地产商、全创新链的产业投资商及全生命周期的创新服务商的“新三商”，紧密对接全球创新资源，加速集聚全球创新要素，构建开放式创新生态圈。中新集团始终坚持“规划先行”，创新驱动发展，不断聚集园区开发运营的核心资源要素，以园区开发运营为主体板块，载体配套和绿色公用为两翼支撑板块，通过板块联动、资源集聚的方式，实现高水平产城融合的“一体两翼”协同发展格局。

招商蛇口深耕蛇口工业区，积累了丰富的城市开发与运营经验，形成了招商蛇口特有的土地开发和运营模式；同时依托于招商局资源优势，招商蛇口实现了对内的资源互补，对外构建了独特的竞争优势。天安数码城不断发挥创新精神，践行做“企业的时间合伙人、空间服务商”，洞察客户需求，引导产业聚集，构建出以创新企业生态圈的建设运营体系。

数据来源：中指院 中商产业研究院整理

产业新城未来城市布局趋势

产业新城运营商的规模化发展离不开合理的城市布局。在城市布局过程中，产业新城运营商需要综合考虑影响城市发展的人口、产业等因素，且随着高铁的网格化、高密度建设，人口、产业的转移速度将持续加快，在此背景下，产业新城的城市布局也将发生更大变化。

聚焦都市圈，产业承接和转型升级地区更值得关注

根据调研访谈结果，城市群已经成为运营商布局产业新城的主要区域，其中京津冀、长三角和珠三角三大城市群成为运营商布局最关注的区域。除此之外，长江中游城市群、成渝城市群也是企业争相布局的区域。

数据来源：中商产业研究院

人口区域聚集态势持续强化，整体正处于向都市圈重点城市聚集阶段

从城市人口增长来源构成来看，70%来自迁移增长，20%来自行政区划调整，10%来自自然增长，因此城市人口增长的动力关键在于人口迁移增长。

2010年以来，我国人口继续呈现向东部沿海发达都市圈聚集态势；同时，随着内陆城市不断发展，人口迁移也出现向中西部核心区域集中的特征，如郑州、武汉、成都等。目前我国城市间、城乡间发展差异仍然较大，人口迁移仍然处于向城市聚集阶段的中后期，即向都市圈核心城市聚集阶段。

高铁提升城市交通枢纽地位，再造城市人口、产业格局

在未来高铁建设以及“十三五”交通规划建设中，以北京、上海为代表的八大传统交通“霸主”城市，交通枢纽地位将会得到巩固；深圳、天津等城市受城市群规划建设以及高铁线路规划带动，交通地位将明显加强；长沙得益于京广、沪昆以及厦渝三条高铁干线的接入，南昌将会成为沪昆与京九的交汇枢纽。

这些城市将以高铁为依托，促进产业结构持续优化，人口、产业等资源更加集聚，也将再造内部城市人口、产业格局。

承接东部产业转移、产业转型升级城市值得重点关注

“十三五”规划中明确指出，我国产业加快发展，新产业不断成长。我国整体的产业发展进入了结构性分化的阶段，根据主要城市“十三五”规划和当前产业发展现状，我们梳理出产业承接、产业转型两类值得运营商重点关注的城市类型。

产业承接类城市又可以分为承接东部产业叠加制造业升级和承接城市群内部中心城市产业两类，其中东部长三角、珠三角城市群制造业等向内陆转移，中西部城市承接发展，目前中西部已经形成了以成都、西安、郑州等为圈层的产业集中地带。

产业转型类城市大致可以分为三类：1）一线城市产业升级同步疏解，疏解中心地区的产业及人口；2）原有制造业逐步退出，新兴产业成为支柱产业，处在转型持续期；3）正开始以发展新兴产业为主导，处在转型起步期，此轮政策支持力度较大，如苏州、福州等。

特色运营商及项目发展分析

随着我国新型城镇化建设的不断推进以及产业结构不断升级优化，一些产业新城运营商凭借多年的运营管理经验、多元化的业务模式以及雄厚的资金实力等，不断创新和发展产业新城项目，部分产业新城运营商借助其独特的业务模式在竞争中出类拔萃，同时优秀的产业运营项目也脱颖而出。其中北大资源集团产业新城运营特色为产学研一体化。2018中国产业运营优秀项目分别为：固安产业新城、上海张江高科技园区、苏州工业园区、嘉善产业新城、万科杭州良渚产业小镇、北京电子城?朔州数码港。

资料来源：中指院 中商产业研究院整理

资料来源：中指院 中商产业研究院整理

产城高度融合是产城一体化的重要方向，十九大提出实施区域协调发展战略，以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局。随着“一带一路”、“中国制造2025”、“互联网+”等战略的稳步实施与加快推进，中国产业结构不断优化和调整，产业新城作为“双创”载体和中国经济转型升级的引擎，在推动中国经济发展中发挥着日益重要的作用。未来新城规划建设应始终坚持集约节约利用土地的原则，实行严格的土地审批制度，优化新城的功能布局，提倡土地的复合开发利用，提高土地的利用效率。

产业新城案例

1、固安产业新城

发展愿景：全球技术商业化中心（GTC）

城市定位：全球创新中心，智慧活力城市

产业发展：国际视野，融入全球产业升级

固安产业新城位于天安门正南50公里，地处大北京核心位置，周边40公里范围内拥有涿密高速等十一条高速公路、六条国家级铁路，100公里范围内拥有三大国际机场和三大天然良港，具备了国际上最具魅力的“1小时工业区”区位交通条件。

固安致力于打造“全球技术商业化中心”，创新实践“全球技术、固安加速、中国创造”的发展路径。通过构建高科技研发制造与高端现代服务业协调发展的“313”产业体系，搭建“技术导入-技术研发-中试孵化-技术商业化”的全产业链服务体系，完善技术交易、金融服务、创新创业等服务平台，形成功能齐备的科技成果转化生态系统，加速技术商业化。

固安产业新城以国际化视野，围绕国家产业战略导向，结合本地产业基础与发展优势，聚焦全球技术商业化中心（GTC）的发展目标，构建高科技研发制造与高端现代服务业协调发展的产业体系，以现代产业体系建设促进供给侧改革，推动固安经济结构调整和产业升级。在“产城融合”发展的格局下，固安产业新城以国际化的视野，以国家新一轮经济结构调整和产业升级为契机，致力推动城市一二三产协同发展，以国家产业规划政策为指导，战略发展“航空航天、生物医药、高端装备、电子商务、生产性服务业”五大优势产业集群，同步推进现代农业发展，推动区域经济全面腾飞。

2、大厂产业新城

发展愿景：全球创意商业化中心，大北京创意水乡城市

城市定位：北京城市副中心文化科技组团

产业发展：文化创意及总部商务经济新标杆

大厂产业新城是与北京通州隔水相望,地处京津冀经济圈和环渤海经济区的中心地带，大厂产业新城以其无可复制的独特区位优势成为河北全方位深入对接北京的重要“桥头堡”，更是京津冀协同发展的核心区、先行区。

大厂产业新城自2007年建设之初，集结全球智慧，聘请华高莱斯、美国AECOM公司、美国RTKL公司、BCG、英国汉米敦、美国SOM公司等众多国内外顶尖规划设计及战略策划专家，将国际成功经验和区域实际情况相结合，勾勒出大厂未来发展蓝图。

面对京津冀协同发展的历史机遇，大厂产业新城坚持绿色发展为前提，大力培育战略新兴产业，构建出以“创新驱动”和“资本驱动”为核心的创新产业体系，以龙头项目为引领，着力推进以三产为主的影视文化、总部商务两大主导产业集群和新媒体、文化装备两大协同产业集群，引入了美国base、金海岸、东道设计等59家优质文创企业，在园区内实现《欢乐喜剧人第三季》、《高能少年团》、《挑战者联盟第二季》、《阿修罗》等多部影视作品拍摄，引入多家科技类总部，以及中集空港、和平铝业等装备制造业龙头，全面打造全球创意商业化中心，实现大厂县域经济跨越式提升。

为促进创新型企业的产业化落地，推动区域产业转型升级，大厂产业新城构建了以金融服务、版权服务、政务服务为核心的八大创新产业服务体系，成立了河北省首支县域产业引导基金“京津冀华夏冀财大厂影视产业发展基金”，保障园区项目落地，促进项目良好运转。

3、香河产业新城

发展愿景：北运河新经济高地，大北京休闲活力新区

城市定位：水岸休闲都市，智慧产业新城

产业发展：建设产业集群，打造经济引擎

香河产业新城位于北京东南方向，距北京CBD仅40公里,处于京津冀核心发展区域、京津“一小时经济圈”黄金节点。四横四纵交通路网畅连八方，京哈高速在此设立“河北第一出口”，具有“半小时进京入卫，一小时上天下海”的区位优势。

香河产业新城分为“两城-四区-三组团”。“两城”指东部产业新城和西部产业新城，“四区”分别包括城市公共服务中心区，机器人智慧新区，北部城市服务核心区，以及东部高铁新区；“三组团”包括北运河生态居住组团，安平生态居住组团及东部高端制造产业组团。

香河产业新城秉承“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的发展理念，借助京津冀协同发展机遇，坚持创新引领、龙头带动，并以完善的产业配套服务促进产业链条集聚。

建设机器人国家火炬特色产业园区，打造环北京新经济增长极；搭建本地电商物流产业集群，形成服务京津、辐射全国的电商供需产业链。

产业地产服务流程

产业地产主要形式为：产业新城、产业综合体、产业小镇。中商产业地产开发服务流程：策划——规划——设计——招商——运营——基金。

产业地产服务对象及服务类别

中商产业研究院服务对象主要有：拿地策划、规划定位、IP创建、资源导入、招商代理，服务类别一共有9大项。

中商规划优势

1、全产业链产业咨询服务机构

中商服务的客户主要各级政府、园区管委会、产业开发投资者、投资机构，业务范围包括了投资选址、策划、规划、设计、投资开发、招商策划、招商代理、运营管理、产业基金等，中商团队凭借环球视野及本土经验，定能为业主带来非凡的价值！同时近年来我们也取得了卓越成绩。

2、拥有独到的网络及人脉资源

中商在商界、政界及学界拥有广泛资源，形成中商特有的多元化资源体系。中商参与100+政府招商协议，拥有500+招商合伙人资源，1000多家协会资源，2000万+企业数据库资源，多元化资源整合，能有效助力客户。

3、独特的专长提供真知灼见

中商拥有近20年产业研究经验与大数据积累，长期跟踪企业竞争动态，监管市场环境的变化以及技术前沿发展等多方面信息，构建丰富的行业知识体系，为客户提供独具创造性和可实施性的产业战略方案。中商运用顶级的人才，先进的研究模型，高效地为您提供产业领域的专业知识与真知灼见。中商处在粤港澳大湾区经济市场前沿，更能洞悉产业形势与市场趋势。

4、提供差异化的服务

中商产业研究院首先编制“产业规划”确定发展战略与方向，然后针对性进行“招商策划”，最后再实施“招商代理”，确保规划落地实施。

产业地产未来前景可期

产业地产是以工业用地、物流仓储用地等为主要载体，以企业为投资、开发、运营主体，从而满足服务企业、员工、政府等多方需求为主要内容的一种空间形态。房地产行业正在形成的新生态是由房地产行业产品线和地产功能属性升级共同催生的，并由此提出了地产蜂巢的概念。未来的地产更像是一个蜂巢，蜂巢是以最少的材料形成最大的容量，而未来的地产就是以最少的空间，形成最大的价值，不仅仅为资本、产业提供实体载体，更是通过汇聚和延伸在各种资源集结之处产生更高的价值，从而捕捉地产行业和实业产业在中长期发展中的新机遇。产业地产未来仍然有很大发展空间，关键在于企业如何进行自身的定位、如何精耕细作，更重要的是如何在金融和资本领域进行重要的创新，从而提升他们未来的发展潜能。