5月2日，郑州市政府再发楼市“限购令”，一石激起千层浪，扩大版限购政策迅速在各大媒体、朋友圈传播开来。此前楼市调控力度强劲：限购、限贷、限价、限卖、限离、限签，给楼市开出的一剂“降温药”。

郑州限购为何升级？

有媒体报道称，“五一”开盘的排队认筹队伍十分壮观，其中有裹着被子的，有现场泡方便面充饥的，昼夜守候。这种情况还催生了黄牛。特别是在不限购的中牟、新郑、荥阳楼市异常火爆。

数据来源：安居客中商产业研究院整理

从整体来看，从去年9月开始，郑州房价开启暴涨模式，目前郑州4月二手房均价12750元/㎡，环比上月上涨1.15%，同比去年同期上涨40.34%，郑州5月二手房均价12897元/㎡，即将破13000。

2017年4月郑州各区房价

数据来源：中国房价行情网中商产业研究院整理

4月郑州房价全线上涨，已经有5个区市房价在1-2万之间，从各区房价来看，郑东新区房价最高，目前已经突破2万，房价为21990元/㎡。房价最低的是登封市，房价为4398元/㎡。另外值得注意的是，从同比来看，4个区房价涨幅超40%，其中金水区涨幅最高，同比上涨近50%，上街区房价涨幅最小为15.16%。再看环比，除登封市房价下跌，剩下12个区市全线上涨，其中新密涨幅最大，环比上涨20.80%。二七区涨幅最小，环比上涨1.03%

另外再看非限购的三区，中牟县房价即将破万，单价为9101元/㎡，环比上涨6.32%。新郑市房价为8705元/㎡,环比上涨1.81%,同比却上涨41.11%.荥阳房价为7048元/㎡,环比上涨8.10%。

调控政策解读

4月郑州楼市依旧火热，开盘就清盘的模式从市区延伸到郊区，房价坚挺上扬。面对市区周边中牟、荥阳等县市楼市的异动，政府这次出手很快，连出多条限购新政，将热点县市中牟、新郑、荥阳一并纳入限购区域。郑州限购升级，用行动验证“房子是用来住的，不是用来炒的”。

5.2郑州限购是对去年楼市调控政策的补充。这次调控不仅增加限购区，还增加了更多的购房与售房条件。这样一来，那些企业炒房、离婚买房的行为就会减少。

1、调整商品住房限购区域。在《郑州市人民政府办公厅关于在郑州市部分区域实施住房限购的通知》（郑政办〔2016〕64号）规定的限购区域基础上，增加新郑市、荥阳市、中牟县。

解读：限购区域不出意外的扩大了，这和所有人的预料相吻合，这和市场的表现相吻合，因为上个月荥阳东、南龙湖和绿博等上回限购区域的漏网之鱼，表现实在太扎眼。不管品牌项目，非品牌项目、不管大开发商还是小开发商、开盘率基本上都是达到100%，而且价格上浮趋势明显，房产投资成分明显。

2、在上述限购区域，暂停向注册时间不足3年的企业（不含专营住房租赁业务的企业）销售住房（含新建商品住房和存量住房，下同）。

解读：如果上一条调控属于‘意料之中’这一条调控就是属于意料之外，不向不足注册三年的企业销售房产。这一条在别的城市调控措施中还不常见，有点类似于北京禁止将商住房销售给给个人，属于郑州市的调控创新。因为在这一轮房产投资或者投机中，很多投机客为了避免去年文件关于购买资格的限制，直接注册一个公司进行购买，使限购这一条限的不够死，限的不够全。这一条出台，实际上和禁止补社保一样属于根据市场情况打补丁，同样属于“防投机”类型。

3、在上述限购区域，暂停向已拥有一套以上（含一套）住房的本市户籍单身人士出售住房。

解读：这一条同样是属于减少投机的条款，单身人士有一套房子已经满足居住需求，另一套肯定是投机或是投资，不妨彻底给掐死，同样显示政府打击投资的决心，不管这个投资的主体是个人还是公司。另外郑州市原来规定本地居民可以买两套，有部分投资家庭干脆靠“离婚买房”，两套变四套，这个条款虽然不能完全堵死路，但是两套变四套，至少可以变成两套变三套。并且如果离婚买房再刹不住，很可能就会出现北京那种，离婚一年之内禁止买房的条款的红牌。

4、在郑州市行政区域内，2017年5月3日（含）之后购买的住房，自取得《不动产权证书》之日起不满3年的不得上市转让。

解读：虽说是3年，如果严格操作，实际上是从买到卖五年不得变现销售。限卖自从在北京开始出现之后，陆续已经成为各地调控的必选动作。逻辑和目标很简单，买房很难，卖房更难，投资房产，靠增值获益难上加难，这就是整个政策的逻辑。三年之后出手，在市场如此变化多端的时代，别说三年，三个月的市场情况也很难说清，另外三年之后出手，投资客的资金成本会大大加大，风险会大大加大，势必会吓退一些投资群体。这同样属于打击投资的范围的。

5、在郑州市行政区域内，2017年5月3日（含）之后通过赠与方式转让住房，自签署《赠与合同》并办理转让确认手续之日起，赠与人满3年后方可再次购买住房。

解读：和上几条一样，同样是避免投资人钻空子，用赠与方式保留购房资格（而不是采用购买方式，以规避去年限购的限制）。政府的意图很明显，不管你怎么获得房屋，只要你得到房屋，就别想再轻易的买房子。并且限制的比购买还严，还死。

新密成漏网之鱼

5.2郑州限购政策发布后,有媒体发现,限购区域内楼盘冷清。新政刚出台，房产商欲调整销售方案，将目标集中在那些符合条件、且有购房需求的群体，及时调整售房思路。

郑州楼市新政是一把利剑，直接斩断企业炒房、离婚买房的后路。但是郑州升级版限购还存漏网之鱼——新密。与主城区接壤的县市中，新密是唯一一个没有纳入限购的区域。再看4月新密房价为4519元/㎡，环比上涨20.8%，市场可能已经开始骚动起来了，炒房客嗅觉可谓太灵敏。

近两年，新密靠近郑州的区域，房产地开发也日渐成规模。这些房产项目主要位于密杞大道周边、曲梁、白寨一带。这几个区域以后规划有轨道交通7号线、15号线与郑州市区相连，特别是临近二七区的新密白寨北部一带，未来也很可能发展成类似荥阳洞林湖一样的远郊规模居民区。

作为唯一与郑州主城区接壤而没有纳入限购的县市新密，之所以这样原因很简单，新密的房产开发与其它三个地方相比，还不算过热。事实上，新密当地的居民收入水平并不低，但新密人很早就有到郑州市区买房的“传统”，再加之外来购买量不大，房价远远没有中牟、新郑等热点区域那么高。随着城市的发展，新密当地相继开发不少面对郑州客户销售的楼盘，目前，这些项目价格大多在6000元左右，甚至还有能找到4000多元的楼盘，这不要说与郑州主城区相比，单与其他三个县市热点区域相比，都绝对是低价。