中商情报网讯：　6月5日，深圳正式对外发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》，媒体解读，深圳今后或六成是保障房，保障房增多，深圳房价还会下跌吗？

政策利好：深圳今后或六成是保障房

《意见稿》着力构建多层次、差异化、全覆盖的住房供应与保障体系，并计划将住房分为三大类：第一类是市场商品住房，占40%左右，做到有能力的市民通过市场商品房来解决住房需求；第二类是政策性支持住房，占40%左右；第三类是公共租赁住房，占20%左右。

此外，深圳市住建局相关负责人介绍，在统筹考虑未来新增人口对各类住房的需求基础上，计划到2035年，分近期、中期、远期三个阶段，筹集建设各类住房170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。

楼市现状：房价20连跌 一二手房价格倒挂

自2016年深圳楼市调控以来，深圳新房房价已经连续20个月下跌，累计下跌1500元。4月深圳新房房价环比下跌16元，5月房价跌幅进一步扩大。据深圳房地产信息系统，5月深圳新房房价54111元，环比下跌58元，同比下跌401元。

5月深圳新房成交量有所上涨，成交2564套，环比增加630套，同比增加251套，同比上涨10.9%。由于深圳针对新房出台限价令，导致一二手房价倒挂，此外，二手房实行“三价合一”，购房者更加青睐新房。近日，深圳首推摇号买房，然而深圳千万豪宅摇号却需缴纳500万诚意金，虽然深圳房价有所下跌，但是并不是你想买就能买的。

数据来源：深圳房地产信息系统 中商产业研究院整理

楼市现实：楼市房价收入比畸高

智联招聘最新数据显示，2018年深圳春季求职平均薪酬9134元，5月深圳官方平均房价54111元/平方米，按照深圳两居室新房80平米来算，深圳房价收入比为39.49。依据5月各区深圳新房成交均价来算，福田房价收入比最高，高达71.09。龙岗由于房价最低，房价收入比也相对较低，仅30.65。南山和罗湖房价收入比超50。

备注：由于各区房价变动，房价收入比存在差异，仅供参考。5月盐田零成交，暂未计算盐田房价收入比。

数据来源：中商产业研究院

另据深圳统计局数据，2017年城镇非私营单位从业人员年平均工资为99139元，私营单位从业人员年平均工资为59297元。按照深圳两居室新房80平米来算， 深圳非私营单位从业人员房价收入比43.66，私营单位从业人员房价收入比72.55。

预测：深圳房价会下跌吗？

常住人口增加 保障房将供不应求

据深圳统计局数据，2017年深圳全市年末常住人口1252.83万人，比上年末增加55.08万人。常住非户籍人口818.11万人，增长1.4%，占比重65.3%。据悉，2010年国务院批复深圳市城市总体规划要求，2020年深圳城市常住人口控制在1100万人以内。显然，深圳常住人口数量超标，未来深圳将起草新版城市规划。 目前兄弟城市广州最新城市规划，2035年广州常住人口控制在2000万左右，深圳新版城市规划，常住人口规模应该与广州相差无几。

数据来源：深圳房地产信息系统 中商产业研究院整理

深圳常住人口增长空间还有7000万人左右，近几年深圳每年常住人口增量50万人左右。根据《意见稿》要求，2035年兴建人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套，显然僧多粥少，供不应求。由于深圳出台人才政策，大量外来人口转为深圳户籍，未来深圳保障房竞争将更加激烈。

港澳大湾区政策利好 深圳房价或上涨

大湾区发展规划纲要呼之欲出，目前国务院在作最后修改。在此之前，出台实施粤港澳大湾区发展规划，全面推进内地同香港、澳门互利合作已经被写入今年的政府工作报告。大湾区发展规划纲要出台，深圳房价迎重大利好，未来房价或出现小幅上涨。

结束语：根据《深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见》，棚改项目新建住宅部分除用于搬迁安置住房外，全部用作人才住房和保障性住房。一二手房价倒挂，新房限价摇号，新房供应不足，房贷利率上调，深圳新房购房成本上涨，刚需买房还是趁早。目前，深圳房价上涨，部分人才回流二线城市，深圳房价收入比畸高，未来或无人接盘，投资深圳房产需谨慎。

更多资料请参考中商产业研究院发布的《2018-2023年深圳房地产市场前景调查及投资机会研究报告》。