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成都市房地产业发展五年规划(2017—2021年)(全文)

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中商产业研究院2018-01-10

中商情报网讯:近日,成都发布了成都市房地产业发展五年规划(2017—2021年),成都市城乡房产管理局对此解读:

一、编制背景

2012-2016年,随着城镇化进程的持续加快、社会经济水平的不断提升、城市综合竞争能力的显著增强,我市房地产业呈现稳定健康持续发展态势。一是居民居住条件得到显著改善。截至2016年末,全市已建成登记城市住房495万套、4.76亿平方米,较5年前分别增加49.1%、51.5%;全市城镇常住人口人均住房建筑面积为42.38平方米,较5年前增加9.9平方米,户均1.15套、110.6平方米,分别比5年前增加0.24套、24.5平方米;全市(不含简阳市)已建成登记农村住房179万处(套)、3.22亿平方米,农村居民人均住房建筑面积64.86平方米;居住环境不断优化,交通、学校、医院、公园等配套设施日益完善,城市功能更加丰富,绿化面积不断增加,物业管理水平不断提升,人们生活的便捷性和舒适性持续增强。二是房地产市场实现平稳运行。新建商品房市场交易活跃,全市年均成交新建商品房3531万平方米,其中成交商品住房2879万平方米,长期位居各大城市前列;房价与经济社会发展水平基本适应,居民住房可支付性指数保持在支付能力较强区间;供需基本平衡,新建商品住房销售周期绝大部分时间位于7-14个月平衡区间;二手房市场快速发展,2016年全市成交二手房2134万平方米,其中二手住房1897万平方米,分别比2011年增长165%、204%。三是房地产业为城市发展提供动力支撑。全市房地产业增加值年均实现572亿元,占GDP的比重为5.7%;房地产业发展带动了建筑建材、装修装饰、家具家电、日用消费品工业等多个物质生产部门的发展,改善了城市环境和面貌,直接容纳了约20万人就业,推动了经济增长。

但是,我市房地产业的发展也面临诸多挑战。一是市场供应体系有待完善。商品房市场供应的科学化、精准化程度有待提高,二手房市场的基础性体制机制有待健全,住房租赁市场需要培育,先租后买的梯度式消费观念尚未形成。二是产业发展模式亟待转变。住房总量和人均住房面积已满足基本住房需要,城市化进程已进入后期阶段,新增住房需求趋于稳定,原有的规模增长模式已难以为继,房地产业发展亟需从数量增长向质量增长转变。三是协调发展能力有待增强。房地产业与城市经济地理重塑、人口合理分布协调匹配程度较弱,区域、结构发展不平衡现象较为突出。四是产业发展品质有待提升。住宅产业化、工业化推进缓慢,成品住宅开发占比较低,节能环保等新能源、新技术使用还需推广,跨产业融合还需加强。五是市场调控机制有待优化。调控的综合性、预见性、针对性和有效性需要改善,不能有效应对市场周期性波动,短期内局部区域市场存在偏热迹象。

未来五年,成都将进入加快建设全面体现新发展理念的国家中心城市的机遇期,奋力打造美丽中国典范城市与和谐宜居生活城市的关键期,全面提升城市能级水平与功能品质的攻坚期,需要房地产业找准新定位、明确新目标、清晰新路径,继续保持稳健发展态势。因此,编制《成都市房地产业发展五年规划(2017-2021年)》(以下简称《规划》),有利于深入贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,有利于统筹处理好短期和长期、市场调节和行政调控、住房保障和产业市场的关系,有利于全面审视房地产业在城市经济地理重塑、经济社会发展中的角色和定位,有利于促进房地产业与经济社会协调健康发展。

二、编制思路

《规划》以党的十九大精神和习近平新时代中国特色社会主义思想为指引,认真落实省、市党代会精神和国家中心城市产业发展大会、全市社区发展治理大会决策部署,综合人口增长、城市优化、经济发展、市场调控等多方面因素统筹协调,重点考虑以下几个方面:

一是突出“坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位”这条主线。房地产具有投资和居住双重属性,减弱其投资属性、凸显其居住属性是未来房地产市场调控的方向,这决定了未来五年房地产业发展必须始终关注民生,以满足人们居住需求为中心。

二是突出“加快推进供给侧结构性改革”这个重心。长期以来,我们对房地产市场的调控主要侧重在需求侧管理,其结果是以阶段性的供需平衡换取了长期性的供需失衡。未来五年,我市房地产业发展必须要更加重视供给侧改革,从提高供给质量出发,推进结构调整,矫正要素配置扭曲,扩大有效供给,提高供给结构对需求变化的适应性和灵活性。

三是突出“东进、南拓、西控、北改、中优”城市发展新战略这个指引。市第十三次党代会明确提出,未来五年,我市将大力实施“东进、南拓、西控、北改、中优”城市发展战略,坚持完善城市体系与提升城市功能互促共进,重塑城市空间结构和经济地理,全面增强城市承载能力,不断提升城市宜居性和舒适度。房地产业发展不仅是城市发展的重要内容,也是城市发展的重要支撑,应当与城市发展战略相契合。未来五年,我市房地产业发展必须根植于“东进、南拓、西控、北改、中优”城市发展新战略,根据城市结构的优化进行谋篇布局、转型升级。

四是突出“提升城市居住品质、引导公共服务合理布局、促进人口合理分布和有序疏解”这个目的。随着我市城市竞争力的持续提升,人口集聚能力越来越强,城市规模急剧增长,同时也产生了交通拥堵、空气质量下降、医院拥挤、学位紧张等城市病问题且有加重趋势,因此,未来五年,房地产业的发展不能再走规模扩展的老路,要以质量增长路径提升城市居住品质,要统筹处理好人与房的关系,服务于中心城区降低开发强度、降低建筑尺度、降低人口密度的需要,进一步调整区域供应结构,促进人口合理分布和有序疏解。

五是突出“科学性、可行性和操作性”这个特征。《规划》充分吸纳了相关部门现有研究成果,特别是国民经济和社会发展十三五规划、城市总体规划、人口规划、服务业发展规划等方面的资料,确保每一项指标的测算合理有据。坚持问题导向和目标导向,抓住短、软、缺等问题,明确目标、量化指标、细化办法,并落实到具体政策措施,力争做到易执行、能检查、好评估、可考核。

三、编制过程

《规划》历经前期调研、思路研究、文本编制、征求意见、专家咨询、修改完善等阶段,多次征求各区(市)县政府、市级相关部门意见,听取了清华大学、四川大学、四川省社科院等单位的学者、专家意见建议,经市政府第161次常务会议和市委常委会十三届第14次会议审议通过。

四、主要内容和亮点

《规划》共三个部分。第一部分为指导思想、基本原则和总体目标;第二部分为主要任务,从深入推进供给侧结构性改革实行租售并举、切实加强需求侧综合管理稳定市场运行、加快推动房地产业转型升级促进科学发展、大力完善公建配套设施建设提升城市品质等四大方面共提出了21项具体任务和举措,对未来五年我市的房地产业发展进行了全面部署;第三部分为规划实施的保障措施。

(一)关于房地产业发展目标。

房地产业是基础产业、先导产业,与经济社会发展紧密相关。科学把握房地产业发展的“量”和“度”,有助于推动经济社会平稳健康发展。基于此,《规划》提出了产业增长、民生改善、协调发展、建设规模等四个方面的主要目标:一是产业增长方面,房地产业与经济增长基本同步,即全市房地产业增加值占GDP的比重稳定5%~6%之间,与过去五年基本相同;二是民生改善方面,居民居住水平持续提升,人均住房面积达到45平方米左右;三是协调发展方面,房地产业与经济社会协调发展,即,房价与居民收入相协调,住房数量与常住人口相协调,商业办公用房规模与服务业发展相协调;四是建设规模方面,根据人口控制目标等因素测算,全市计划新建城市房屋2.7亿平方米,其中,住房1.7亿平方米,商业办公用房0.35亿平方米,其他房屋0.65亿平方米。

(二)关于健全市场供应体系。

健全市场供应体系,是建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度的重要内容,也是推进供给侧结构性改革、缓解供需矛盾、促进市场稳健发展的有力举措,核心是要处理好存量和增量、市场和保障的关系。因此,《规划》作了相应安排:一是要拓宽供应渠道,既要强化用地保障、优化区域布局,保持一定规模的新建住房建设,又要降低交易成本、健全交易制度,激活二手住房市场,还要培育市场主体、创新租赁方式,发展住房租赁市场;二是要丰富供应类别,既要发挥市场在资源配置中的决定性作用,提供商品住房,不断满足人们日益增长的居住需求,又要强化政府的保障作用,建设人才安居房、拆迁安置房和保障房,着力解决人才、产业工人、拆迁安置居民、中低收入住房困难家庭的居住问题;三是要培育供应主体,一方面要通过招大引强、鼓励兼并重组等方式做大做强房地产开发企业,提升开发水平和经营能力;另一方面要组建国有房地产投资运营公司,发挥其在市场调节中的稳定器作用,市场供不应求时,加大住房建设和房源筹集力度,向被拆迁居民和保障对象定向平价出售、出租;市场供过于求时,向社会采购商品住房、二手住房作为储备房源,用于住房保障、拆迁安置、产业配套等。

(三)关于有序把控供地节奏。

《规划》将原成府发〔2016〕17号文件规定的商品住房供地节奏与销售周期挂钩按东进、南拓、西控、北改、中优五个区域进行了区域上的调整,以落实市第十三次党代会精神。此外,《规划》提出,商服用地供应与商业办公用房利用率挂钩,并实现差异化区域标准,从源头上解决商业地产阶段性过剩的问题。

(四)关于合理优化区域布局。

《规划》提出,房地产业要围绕“东进、南拓、西控、北改、中优”城市发展新格局,坚持完善城市体系与提升城市功能互促共进,全面增强城市承载能力,不断提升城市宜居性和舒适度,加快创新城市发展模式,统筹生产、生活、生态空间,促进区域协调发展。

(五)关于提高商业办公用房利用率。

目前我市商业地产空置率偏高,主要原因在于:一是土地供应相对偏多,导致市场供应出现阶段性、结构性过剩;二是电子商务快速发展,压缩商业办公用房的发展空间;三是住改商、住改办以及工业地产挤占部分需求。因此,《规划》提出,首先要优化供应,商服用地供应与商业办公用房利用率挂钩;其次要拓展需求,大力发展楼宇经济和功能性产业;此外要加强管理,全面清理住改商、住改办等现象,引导企业购置、租赁商业用房、写字楼开展经营活动。

(六)关于推动产业转型升级。

近年来,我市房地产业规模快速扩展,但整体品质依然不高,发展方式较为粗放。《规划》提出,要通过做大做强开发企业、提升物业管理水平、规范发展中介机构、积极推进装配式建筑、稳步推广成品住宅、全面发展绿色建筑等途径推动产业转型升级,提升发展品质。

(七)关于推进公建配套设施建设。

公建配套设施对房地产业发展影响重大,不仅影响居住环境,而且影响城市品质。《规划》提出:一是要坚持先建设公共设施、后出让经营性用地的原则,其中大型公共设施的建设可以探索实行政府确定规划设计条件、交由品牌企业代建代运营的模式;二是根据人口聚集和城市发展状况,科学配置、同步建设居住区基础配套,完善居住区功能;三是优化完善社区配套,就近满足社区居民日常生活需要;四是强化建设管理,公建配套设施要与开发项目同步报建、同步建设、同步验收。

五、贯彻实施

为保证《规划》落地实施,通过强化房地产业主管部门工作职责、建立市政府房地产业发展联席会议机制、整合组建房地产业发展研究机构等方面强化了组织保障,通过稳步推进简政放权放管结合优化服务改革、加快建立房地产信用体系、进一步健全市场机制等措施优化了发展环境,并将房地产业服务“东进、南拓、西控、北改、中优”城市发展战略及住房建设、土地供应、住房结构调整等纳入目标管理。

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